Conviene acordar la posibilidad de modificar las prescripciones del proyecto de ejecución en el contrato de compraventa, junto con el descuento de los materiales originales. También es aconsejable pedir a los gremios presupuesto detallado.
Cuando adquirimos una vivienda sobre plano ésta se construirá según las prescripciones establecidas por el arquitecto en el proyecto de ejecución correspondiente. Pero en numerosas ocasiones el comprador pretende realizar alguna modificación sobre dicho proyecto, porque por ejemplo desea tirar algún tabique, cambiar la disposición de los baños y aseos, etc. o incluso mejorar las calidades de los materiales especificadas en la memoria básica. Lo lógico es que dichas modificaciones se realicen durante el proceso de construcción de la vivienda para no tener que realizar esas mismas obras con posterioridad a la entrega de la vivienda.
Los problemas pueden surgir si la promotora se niega a realizar las obras o se desentiende de ellas indicando que negociemos directamente con los gremios que intervienen a la obra. Ello puede acarrear multitud de dificultades, sobre todo, a la hora de responsabilizar a alguien de la incorrecta ejecución de alguna de las modificaciones o mejoras contratadas.
Para evitar los citados problemas, relacionamos a continuación algunos consejos:
1. Cuando firmemos el contrato privado de compraventa con la promotora hemos de señalar la posibilidad de realización de mejoras o modificaciones. Como es obvio los límites vendrán marcados por la técnica constructiva. Así por ejemplo no podremos eliminar tabiques que sirvan de carga para toda la estructura del edificio, etc.
2. Si la promotora, por contrato, no admite modificaciones habremos de esperar a la entrega de la vivienda para realizarlas, con el claro incremento del coste de su realización, dado que habrá que deshacer lo ya construido y efectuar las mismas. Por ello conviene que quede determinado "ab initio" la posibilidad de efectuarlas.
3. Si se permiten las mejoras o modificaciones, resulta necesario, en primer lugar, que los gremios entreguen presupuesto detallado de las obras que queremos llevar a cabo. Con ello se responsabilizarán de su correcta ejecución y de la incorporación de los materiales que, como mejora, hemos negociado.
4. Resulta conveniente que una copia del presupuesto se la entreguemos a la promotora, para que conozca las mejoras o modificaciones que se van a acometer. De esta forma, si las mismas afectan a algún elemento fundamental constructivo, la promotora será conocedora de ello y podrá negarse a su realización.
5. Resulta también fundamental que negociemos con la promotora un descuento del precio originario en relación con los nuevos materiales que incorporemos. Por ejemplo, si cambio las puertas, que me deduzcan de las nuevas contratadas el precio de las que venían señaladas en el proyecto de ejecución originario. Algunas promotoras se niegan a ello, por eso lo debemos de tener fijado en el contrato de compraventa.
En resumen, conviene que en el mismo momento de la firma del contrato privado de compraventa tengamos acordada la posibilidad de realización de mejoras y modificaciones, así como del descuento del valor de los materiales originales señalados en la memoria de calidades. En cuanto a los gremios que las van a realizar, es preciso que nos entreguen el presupuesto detallado de las obras que se les encarga efectuar.

Si analizamos la normativa al respecto la misma indica que la entidad bancaria y el solicitante del préstamo han de ponerse de acuerdo en la elección del profesional que ha de realizar la tasación y sobre quién recae la obligación de pago del servicio prestado. En la práctica, normalmente, las entidades imponen la sociedad que realiza la tasación. Por ello previamente, y como primer consejo, hay que señalar que hemos de firmar una solicitud de servicios, en la que de forma nítida se establezcan los siguientes aspectos:
a) Identificación de la vivienda que se va a tasar, es decir, su localización concreta.
b) Profesional que va a realizar el avalúo.
c) Importe de la tasación.
Hemos de saber que el importe de la tasación nos lo cargarán en cuenta, por ello conviene que de forma anticipada conozcamos su cuantía. Los problemas surgen cuando después de efectuada la tasación del inmueble la entidad crediticia nos deniega el préstamo. ¿Qué ocurre entonces? Brevemente señalemos ciertos consejos:
1. Conviene tener firmada la solicitud de servicios arriba reseñada para concretar quién ha de pagar la tasación. Por regla general es un gasto imputado al usuario, pero no resulta de una imposición legal, por ende cabe su negociación con la entidad.
2. Si la concesión del préstamo es denegada deberán entregar a su solicitante copia del original del informe de tasación practicado.
3. La tasación ha de efectuarse por entidad acreditada e inscrita en el registro que a respecto tiene el Banco de España.
4. Dicho informe ha de servir al usuario para acudir a otra entidad crediticia y tramitar la solicitud del préstamo hipotecario. Hemos de tener en cuenta que se trata de entidades tasadoras debidamente acreditadas. Por ello resulta totalmente injustificado la realización de un nuevo avalúo. Basta con la tasación ya efectuada.
Si en el caso de denegación del préstamo se ha de entregar al solicitante el original del informe realizado, cuando se produce el otorgamiento del crédito han de entregarle copia del informe realizado. De igual modo, el usuario tiene la obligación, además, de proporcionar al tasador aquellos datos que le permitan realizar su labor profesional de tasación. Así habrá de entregarle copia del proyecto de ejecución, memoria de calidades y cualquier otro elemento que le sirvan en su actuación.
En definitiva, y para evitar sorpresas desagradables, ha de firmarse solicitud de servicios en la que se señale quién realizará la tasación de la vivienda que se va a comprar, el importe del informe de tasación y quién tiene la obligación de abonar dichos servicios.

Si ya de por sí resulta ardua la labor de conseguir financiación para adquirir una vivienda, aún se complica más cuando las entidades exigen un aval de personas distintas del o de los adquirentes peticionarios del préstamo.
La petición de avales acostumbra a hacerse, por regla general, a gente joven que, en su aspiración de independencia, pretende la primera compra de una vivienda. Si las entidades crediticias exigen avales bancarios, que suelen ser otorgados por padres, hermanos o amigos, se frustra en cierta medida dicha aspiración, dado que el vínculo de dependencia, a consecuencia del aval, les ligará económicamente con los avalistas durante todo el plazo de duración del préstamo hipotecario.
Son variadas las causas por las que las entidades exigen avales pero, fundamentalmente, lo hacen ante dos supuestos, la precariedad laboral, contratos basura, o de que el importe del préstamo solicitado rebase el 80 % del valor de tasación de la vivienda.
Repasemos brevemente la situación en la que se sitúan los avalistas:
a) Responden en igual forma y medida que los prestatarios para el caso de incumplimiento o no pago del préstamo. Es decir, responderán no sólo de las cuotas, también de demoras, costas procesales, seguros, etc.
b) Salvo que expresamente lo consientan los solicitantes del préstamo, los avalistas no reciben información alguna sobre el cumplimiento o no de la obligación de pago. Es por ello recomendable que los avalistas se reserven expresamente el derecho de información. En caso contrario la sorpresa puede ser mayúscula si se conoce el impago al recibir la notificación judicial pertinente.
c) Tengamos en cuenta que la entidad no tiene la obligación de embargar en primer lugar el bien hipotecado en caso de impago. Perfectamente pueden, desde el punto de vista jurídico, soslayar la vivienda hipotecada y acudir directamente a la traba de los bienes personales del avalista.
d) En el supuesto de pluralidad de avalistas, pensemos por ejemplo en los cuatro padres de una pareja, en el caso de impago, la entidad puede acudir contra cualesquiera de los avalistas y, contra lo que la opinión pública opina, no se divide la deuda por la mitad entre las dos familias. La entidad ejecutará sus acciones contra aquél que presente bienes más fáciles de embargo y liquidación.
Los avalados pueden intentar llevar a la práctica los siguientes consejos:
a) Intentar en la fase previa de concesión del préstamo hipotecario negarse al otorgamiento del aval. Debería ser suficiente la garantía hipotecaria de nuestra vivienda. En caso contrario, si otorgamos aval, nos encontraríamos ante un supuesto de sobregarantía. Es decir, para el supuesto de impago de las cuotas respondería no sólo nuestra casa, sino también los bienes personales del avalista. Esto no es lógico, ya que además de implicar a otras personas en nuestros proyectos personales, desvirtúa el mismo concepto de hipoteca como instrumento que facilita la adquisición de vivienda.
b) Para el supuesto de que exista el aval, en el caso de dificultades de pago, pongámoslo en conocimiento de los avalistas. A veces se pueden encontrar soluciones relativamente fáciles, y no esperar a las citaciones judiciales como demandados, con el agravante de los costes causados: intereses de demora, gastos judiciales...
En relación con las entidades de crédito cabe señalar que el aval debe ser una fórmula que han de utilizar de forma excepcional. Si el crédito hipotecario se ha otorgado con rigor, y ateniéndonos a los cánones del análisis de riesgo, los avales son superfluos.

El alto precio de la vivienda ha supuesto el aumento de los plazos de duración de los préstamos hipotecarios para la mayoría de los prestatarios, quienes, de esta forma, pueden afrontar con mayor facilidad el pago de las cuotas. La duración media supera ya los quince años, acercándose a los veinte.
En tan largo intervalo de tiempo, son muchas las vicisitudes personales que pueden afectar a los prestatarios que compliquen o, incluso, les impidan el pago de las mensualidades correspondientes de su préstamo hipotecario, por ejemplo las rupturas sentimentales de las parejas adquirentes, encontrarse en una situación de paro de larga duración o una enfermedad que no permita realizar actividad laboral.
El problema principal radica en el procedimiento judicial que las entidades crediticias ejercitan en reclamación de las cuotas no pagadas. Así proceden a la resolución del préstamo hipotecario y piden, no sólo las cuotas impagadas, sino también el capital pendiente. Pongamos un ejemplo práctico que nos sitúe en el tema:
- Pedidos 90.000 euros en el préstamo hemos pagado ya 15.000, por la tanto nos restan 75.000 de capital pendiente por pagar. Hemos dejado de pagar las últimas dos cuotas, y recibimos una notificación de demanda, en la que la entidad no sólo nos exige dichas dos cuotas, por ejemplo de 1.000 euros, sino que, resolviendo el préstamo, también solicitan el capital pendiente, es decir 76.000 euros. Resulta claro que si no se podía pagar dos cuotas por 1.000 euros, es casi imposible el pago, por la resolución del préstamo, de 76.000 euros.
Con la nueva reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto en su artículo nº 693, se permite que el prestatario pueda paralizar la acción judicial contra su vivienda, abonando tan sólo las cuotas atrasadas, sin necesidad del pago del principal, pagando también los gastos judiciales y los intereses moratorios correspondientes.
A este respecto, se indican ciertos consejos para aquéllas personas que tengan dificultades en el pago de su préstamo:
a) Analizar si su situación es coyuntural, es decir momentánea, va a perdurar en el tiempo. El análisis realista es fundamental para encontrar la solución más adecuada en situaciones difíciles.
b) Si la situación de impago puede perdurar, recordemos que una vivienda embargada, puede ser vendida, siempre que se comunique al adquirente la situación registral de la misma. Si esperamos al último momento la vivienda puede salir a subasta, sin posibilidad de que administremos con una venta previa las posibles plusvalías que la vivienda haya tenido.
c) Si la situación de incapacidad de pago es coyuntural, recordar que basta el pago de las cuotas atrasadas y los gastos originados para que el préstamo pueda ser rehabilitado.
Es éste el derecho de rehabilitación, poco conocido incluso por los profesionales del Derecho.

La firma del contrato de compraventa de una vivienda es el momento en que comprador y vendedor cierran las condiciones de la operación. Ambas partes tienen una serie de obligaciones que cumplir
Antes de firmar un contrato de compraventa, y sobre todo en vivienda de segunda mano, es muy probable que el comprador haya realizado previamente la "reserva de la vivienda", por lo que, en este caso, las condiciones principales estarán ya pactadas antes de la firma del contrato. Sin embargo, es en el momento de la firma del documento cuando se cierra realmente el acuerdo.
Entre la reserva de la vivienda y la firma del contrato de compraventa, el comprador debe llevar a cabo una serie de medidas cautelares para garantizar sus derechos. Son:
- Comprobación física de la vivienda: Debemos revisar bien el estado de la vivienda. Si fuera necesario acompañados de un profesional, para intentar detectar en ella "vicios ocultos". En este sentido, y suponiendo que hubiera alguno, la ley concede una serie de garantías. Entre ellas, si la vivienda lleva construida menos de 10 años serán responsabilidad del vendedor y del constructor los vicios que provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defectos de la construcción. La ley 38/1999 de 5 de Noviembre exige el aseguramiento de la construcción durante unos determinados plazos para posibles vicios.
- Comprobación de la situación jurídica: Para ello se puede ir al Registro de la Propiedad, dónde solicitaremos una nota simple de la situación de la vivienda. Con ello verificaremos quiénes son los titulares o dueños actuales de la misma y si tiene cargas (hipotecas, etc). En este caso, lo importante es que al comprar la vivienda la(s) persona(s) que firman como vendedores sean verdaderamente los dueños de la vivienda, que son quiénes tienen la facultad de poder venderla. El hecho de que aparezcan cargas no es relevante, siempre que cuando se vaya al notario a realizar la escritura pública adquiramos la vivienda libre de cargas y así figure en la escritura (pues el notario debe corroborar que todo está en orden para evitar un fraude, en este caso al comprador).
- Comprobación fiscal: El vendedor deberá facilitar el último recibo del I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles) que haya pagado, para asegurarnos que está al corriente de sus pagos, así como una nota de la comunidad de vecinos en la que se pueda verificar la situación en los gastos de comunidad, firmada por el secretario. Si compramos una vivienda en la que el vendedor debe dinero a la comunidad, desde el momento en que le compramos la vivienda somos nosotros los que debemos pagar esa deuda. En este sentido, debemos informarnos de si debe o no dinero y de si la comunidad prevé hacer pronto alguna obra extraordinaria que nos suponga un desembolso posterior a la compra. Ambos supuestos podrían significar que estuviéramos dispuestos a pagar menos por el piso y que consecuentemente volviéramos a negociar con el vendedor antes de cerrar el contrato.
Una vez realizada la firma del contrato comprador y vendedor contraen una serie de obligaciones.
El comprador está obligado a:
- Pagar el precio del inmueble en el tiempo y lugar establecidos para ello. Si no se fijaran éstos se pagará en el momento de realizar la entrega de la vivienda
- Recibir el inmueble del que es ahora propietario.
- Gastos e impuestos. Si no se pacta nada en contra, el comprador debe pagar todos los gastos posteriores a la venta (escritura de compra venta, escritura de préstamo hipotecario si se financia e inscripción en el registro). Además debe pagar el IVA en caso de ser vivienda nueva o el I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si se trata una vivienda de segunda mano.
El vendedor está obligado a:
- Custodiar y conservar el piso hasta la entrega. En la firma del contrato normalmente no se entrega la vivienda; si no que se entregada en la firma de la Escritura Pública de Compraventa, por lo que entre estas dos firmas el vendedor está obligado a cuidar el inmueble.
- Entrega del inmueble. Se conoce como la "entrega de llaves" y se debe realizar en la firma de la escritura pública.
- Asumir las obligaciones recogidas por la ley sobre vicios o defectos que pudieran existir en la estructura de la vivienda (sobre lo que ya escribimos recientemente en un artículo sobre garantías en la compra de vivienda) o en la habitabilidad.
- Gastos e impuestos. El vendedor deberá pagar la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos) cuando la haya y los gastos que sean necesarios para efectuar la entrega de la vivienda.

El vendedor nunca puede trasladar al comprador las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.
Cuando vas a formalizar una compraventa inmobiliaria con un promotor, la práctica más habitual con la que puedes encontrarte es la de tener que firmar un contrato cuyas cláusulas ya están preestablecidas. Por ello, has de tener siempre mucho cuidado y examinar si existe en el acuerdo algún tipo de condiciones abusivas. Estas merecerán tal consideración si te ponen en una situación de desequilibrio relevante e injustificado frente a la empresa o el profesional con el que contratas.
Algunos ejemplos de cláusulas que se consideran abusivas y que pueden aparecer en contratos de compraventa son los siguientes:
1.- La determinación del precio de la vivienda no puede posponerse hasta el momento de la entrega del inmueble, aunque sí cabe pactar en el contrato cláusulas de adaptación del precio fijado a índices legales.
2.- No es admisible que el plazo de entrega de la vivienda quede por contrato al arbitrio del promotor, o que el mismo no quede suficientemente determinada. Tampoco es tolerable que en el contrato se fije el plazo o fecha de entrega con carácter meramente indicativo.
3.- En cuanto a incumplimientos contractuales y resolución del contrato, no se considera aceptable que se le exija al comprador su vinculación incondicionada al contrato aun cuando la promotora no hubiera cumplido con sus obligaciones. Tampoco es admisible que al comprador se le retengan cantidades en concepto de indemnización por renuncia si no se contemplan indemnizaciones equivalentes para el caso de que sea la promotora quien no cumpla su prestación pactada.
4.- Dentro de los errores administrativos, no se pueden trasladar al comprador las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables, ni imponerle los gastos de documentación y tramitación que por ley imperativa corresponden a la promotora. Por ejemplo, no pueden imputarse al comprador los gastos derivados de las escrituras de obra nueva, división horizontal o constitución de hipoteca para la financiación de la construcción.
5.- Conviene saber las responsabilidades del promotor y los derechos y garantías del comprador. Así, no es válido que se incluyan en el contrato cláusulas que modifiquen en perjuicio del comprador las normas legales sobre vicios y defectos de la construcción o limiten su derecho a eventuales indemnizaciones. Serán nulas de pleno derecho las cláusulas que supongan la imposición de renuncias o limitaciones de tus derechos como consumidor.
6.- No se consideran admisibles los pactos en virtud de los cuales el consumidor renuncie a la elección del correspondiente notario para autorizar la escritura pública en que haya de formalizarse el contrato.