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Contratos de compra venta

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Compra a promotor

Los promotores y vendedores habituales de viviendas están obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores quedando vinculados por su exigibilidad, a través de la publicidad que realizan, y ello es así aunque no figuren expresamente en el contrato.
En particular, los promotores deben tener a disposición del público una serie de datos y documentos relativos a:
* el nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil;
* los planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc...;
* los datos del Registro de la Propiedad;
* el seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre)
* copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas;
* los Estatutos de la Comunidad;
* el precio total de venta y forma de pago;
* si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma;
* la forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:
a) que el comprador (consumidor) no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor;
b) lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que establecen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública;
c) el derecho de elección de notario, que corresponde, en estos casos, al comprador.
Junto a estos datos el vendedor debe suministrar la siguiente documentación: cédula de habitabilidad, recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, información registral de la finca (propietario y cargas) y plano técnico en que figure la superficie y distribución de la vivienda.




Compra a un particular (viviendas de segunda mano)

Debemos recabar del vendedor en estos casos, al menos, la siguiente documentación:
* información registral de la propiedad del vendedor o transmitente (sólo la certificación da fe del contenido del Registro);
* el recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ("contribución urbana");
* el certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto bueno" del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad (en caso contrario, la comunidad puede exigir su importe hasta cierto límite al comprador, sin perjuicio de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió);
* una copia de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad, y en su caso, los reglamentos que existan en la misma.
* Debemos asegurarnos de que la vivienda no está arrendada, ya que la ley otorga a los inquilinos el derecho de adquisición preferente en los casos en que el propietario desee venderla aun tercero. Puesto que el contrato de arrendamiento puede ser privado o figurar en escritura pública sin que conste en el primer caso inscrito en el R. De la Propiedad, conviene hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de inquilinos.




¿Cómo puedo tener garantía de la legalidad de la construcción de la vivienda que pretendo adquirir ?

Este extremo se acredita mediante los siguientes documentos:
1. licencia de obras y certificación del técnico competente relativa a que la misma se ha acabado conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento;
2. licencia de primera ocupación del edificio, que relacionada con su habitabilidad, acredita el cumplimiento de la normativa legal;
3. cédula de habitabilidad;
4. inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación (obra nueva), pues previamente el Registrador comprueba y califica la adecuación de la licencia de obra que se le debe aportar a su declaración formal y, a partir de la Ley de edificación, la acreditación de la existencia de los seguros impuestos por vicios o defectos de la construcción.




¿Qué precauciones debo tomar antes de firmar el contrato?

a) Debe comprobar directamente la situación física de la vivienda
Siendo conveniente si se trata de una finca o vivienda de segunda mano realizar la comprobación acompañado de un arquitecto o aparejador.
Aun realizando cuidadosamente esta comprobación existe la posibilidad (si bien poco frecuente) de la que vivienda presente "vicios ocultos", es decir, defectos que produzcan daños a medio o largo plazo. En estos casos existe una responsabilidad del vendedor por tales vicios ocultos, responsabilidad que alcanza también al contratista durante los diez años siguientes a la construcción cuando dichos vicios provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defecto de la construcción (el plazo de exigencia de la indemnización correspondiente se amplia a quince años cuando la causa fuese el incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra). Cuando el defecto no es atribuible a la construcción sino a la dirección técnica de la obra la petición de indemnización se ha de dirigir contra el arquitecto que intervino en la misma. La nueva Ley de edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) exige que estos vicios o responsabilidad estén asegurados.

b) Debe comprobar documentalmente la situación jurídica de la vivienda
Para ello debe acudir al Registro de la Propiedad correspondiente y solicitar el certificado de titularidad y cargas .
De este certificado debe resultar : que la edificación a la que pertenece la vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda.
Si solicita la certificación varios días antes a la firma del contrato es conveniente que solicite la certificación del Registrador con carácter de certificación con "información continuada", en cuyo caso aquél le remitirá durante un plazo de treinta días naturales al domicilio señalado información sobre cualquier alteración producida sobre la finca (nuevas cargas o cambios de titularidad, si los hubiere). Con ello obtendrá una información inmediata a la fecha de la compraventa. En cualquier caso, el Notario que prepare la escritura del contrato, y salvo renuncia expresa del adquirente, solicitará de oficio por medio de telefax al Registrador información sobre la descripción, titularidad y cargas de la vivienda en el plazo de los diez días inmediatos a la firma de la escritura, en cuyo intervalo de tiempo el Registrador remitirá sin necesidad de nueva solicitud información sobre cualquier alteración o documento presentado relativo a la misma vivienda, eliminando con ello cualquier peligro de fraudes o dobles ventas.

c) Debe comprobar documentalmente la situación fiscal de la vivienda.
Para ello debe proveerse del el recibo que acredite haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, esto es, el recibo de la contribución , así como la situación de los gastos de comunidad, mediante un certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, justificando que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad.
Si usted de tales documentos comprueba que el vendedor no esta al corriente el tales pagos, debe exigir al vendedor que previamente a la firma del contrato pague las cantidades que resulten , o bien descontar su importe del precio de la venta, pues en ambos casos de tales deudas responde la propia vivienda, por lo que el comprador podrá ser obligado a su pago.




¿Cómo debo hacer la compraventa, en documento privado o en escritura pública?

El contrato de compraventa de una vivienda puede haberse, bien en documento privado, bien en documento público, es decir, autorizado por Notario, el comprador tiene el derecho de exigir la forma pública ,el Código civil dice que debe constar en escritura pública.
Es muy conveniente que el comprador haga uso de este derecho, ya que solo la compraventa que conste en escritura pública y que, a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será demandado en su propiedad , quedando asegurado frente a reclamaciones o demandas por razón de vicios o defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos, o por razón de la existencia de deudas contraídas por el anterior propietario.
Finalmente si quiere obtener la plena seguridad jurídico de la transmisión deberá presentar la escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad, de la cual el Registrador eliminará los pactos nulos, abusivos y aquellos que tengan carácter personal (aquellos que sólo obligan a los contratantes, pero son ajenos a quienes en el futuro contraigan algún derecho sobre la finca).




¿ cuales son las cláusulas abusivas más importantes que suelen contener los contratos de compra-venta?

1. las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato, o las que le exoneran de responsabilidad;
2. las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Además, las reformas de obra deberán ser aprobadas expresamente por el comprador;
3. las que comporten una repercusión de gastos que por ley corresponden al vendedor (por ejemplo, los gastos de formalización de la declaración de obra nueva y división horizontal).




El precio

Antes de abonar el precio en su totalidad, el comprador deberá realizar previamente la comprobación documental indicada anteriormente ( comprobación de la situación física de la vivienda, comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda y comprobación documental de la situación fiscal de la misma)




Forma de pago

Podemos distinguir:
a) El anticipo del pago mediante las arras o señal.
Es frecuente que antes de firmar el contrato, mediando acuerdo sobre el precio, se pretenda dar fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto de "arras o señal". En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.
b) Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato.
Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.

* Pago al contado. Sólo en el caso de que la finca esté totalmente libre de cargas en el Registro (sin hipotecas, ni afecciones fiscales, ni embargos, etc), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues en caso de existir tales cargas debe descontarse su importe del precio. Incluso sólo es aconsejable ese pago íntegro cuando la firma del contrato se hace directamente en escritura pública, pues el comprador podrá gozar de una protección inmediata mediante la remisión telemática por parte del Notario al Registrador de la Propiedad de una comunicación de haber autorizado la escritura.
Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra sobre plano", es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro, y sin perjuicio de las multas procedentes (que pueden llegar hasta el 25% de las cantidades que deben ser devueltas).

* Precio aplazado. En caso de que una parte del precio se aplace a pesar de no existir carga alguna, entonces es el vendedor el que debe adoptar determinadas cautelas. En particular resulta recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria (de forma que si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser de propiedad de vendedor), o bien mediante hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.

* Subrogación en las cargas preexistentes. Especialmente en el caso de que la vivienda vendida está hipotecada, puede ser útil la subrogación en esta carga preexistente. En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el consentimiento expreso del acreedor (Banco o Caja) a este cambio, pues en caso contrario el vendedor no se desvincula de la deuda y se puede encontrar con una reclamación en caso de que no pague el comprador. Ahora bien, en el caso de que se trate de una hipoteca que se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar las cautelas por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca de tales procedimientos.




Estoy interesado en comprar una vivienda pero no dispongo de todo el dinero necesario para pagar al contado, ¿ como puedo financiar el pago?

Lo mejor es financiar la compra de la vivienda acudiendo al préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera y documentado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. La hipoteca sólo se puede saber si existe por su inscripción, puesto que en nuestro ordenamiento la inscripción de la hipoteca tiene carácter constitutivo.
la consecuencia más importante que se desprende de la constitución de la hipoteca es que en caso de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo en los plazos pactados, el Banco, Caja de Ahorros o la Entidad financiera acreedora puede, por medio de determinados procedimientos judiciales, o bien por ante notario, proceder a vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar con el precio obtenido lo que se le debe, quedando el sobrante a disposición de otros acreedores y, en su defecto, para el deudor.




Si hipoteco la vivienda para financiar su adquisición, puedo no obstante la hipoteca, venderlo, y¿ alquilarlo? Y en su caso volver a hipotecarlo?

El inmueble, salvo que sea procedente su venta en caso de impago, sigue siendo de su propiedad, y por tanto puede venderlo, alquilarlo, volverlo a hipotecar.
En el supuesto de venta, el comprador descontará del precio pactado la parte del préstamo que todavía no esté devuelto
En caso de arrendamientos, en algunas ocasiones los Bancos exigen que no se arriende por debajo de una determinada renta anual, debido a que en caso de venta en subasta judicial en muchos casos la legislación reconoce al arrendatario el derecho a continuar en el arriendo, por lo que es lógico que se pacte un mínimo de renta para no perjudicar al comprador en la subasta.
En caso de nueva hipoteca, ello será posible, siempre que el importe de las dos hipotecas no rebase el valor del bien.




Derechos y obligaciones tras la firma del contrato de compraventa

Después de firmar la escritura pública en la que se ha formalizado su contrato de compra-venta, si desea obtener el adecuado grado de seguridad jurídica debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción en nuestro sistema registral tiene carácter voluntario, pero lo más conveniente es que se haga por muchísimas razones.
Para la inscripción debe dirigirse al registro de la Propiedad competente por razón de la situación de la vivienda, presentando copia auténtica de la escritura de compraventa, junto a la solicitud de inscripción.
La presentación de tales documentos se puede hacer:
- directamente en el Registro competente por razón de la situación de la finca.
- o bien mediante telefax desde el Registro en cuya localidad se haya otorgado la escritura en casos de urgencia.
- o bien mediante una comunicación telemática remitida desde la Notaría en que se haya autorizado la escritura. Esto es lo más conveniente, puesto que se evita cualquier riesgo de fraude o doble venta durante el periodo de los cinco días con que cuenta el Notario para expedir la copia de la escritura.




Los impuestos

La inscripción requiere :
- la calificación favorable del Registrador ( quien examina legalidad del documento cuya inscripción se pretende) y
- el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa.
¿ cual es el importe de este impuesto?
Para determinar su importe debemos distinguir, según si hemos comprado una vivienda nueva ( compra a promotor) o si se trata de una vivienda de segunda mano ( compra entre particulares)
1) compra de vivienda nueva (a un promotor),
Esta transmisión, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).Este impuesto lo debe pagar el comprador directamente al vendedor, este último lo ha de ingresar en la Hacienda Pública. El tipo general es del 7%. (Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al 7%, pero si efectúa la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 16%.)
También deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,5%. La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado.
(En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., 4,5%, y el 0,5% de acto jurídico documentado.)
2).- compra de vivienda de segunda mano (a un particular),
En este caso debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición (7% en Cataluña y Madrid).
El valor real de la adquisición en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública.
En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves. La liquidación de este impuesto la puede realizar el propio interesado, a través del notario o de un gestor colegiado.
También el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana ( plusvalía). Grava la revalorización de la vivienda desde la segunda transmisión y, que corresponde abonar al vendedor.




Vicios o defectos ocultos

Existe una responsabilidad por los vicios ocultos que alcanza al promotor, al constructor y arquitecto. Dicha responsabilidad subsiste según establece el Código civil durante un periodo de diez años, contados desde que concluyó la construcción, producida la ruina durante esos 10 años el plazo para el ejercicio de la acción correspondiente para exigir responsabilidad esta sujeta a un plazo de prescripción de15 años.
Por su parte, la Ley de la Edificación, establece, además de la contractual, las siguientes responsabilidades de las personas que intervienen en el proceso de edificación frente a los propietarios afectados:
* por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos en la cimentación, vigas, forjados o muros de carga, durante diez años;
* por los daños materiales causados por vicios o defectos en aquellos elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda, durante tres años;
* por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras, durante un año.

En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido. La reclamación la podremos presentar en el plazo de dos años a contar desde que se hubiesen producido los daños.
Además, la Ley para garantizar la efectividad del pago de la indemnización que en cada caso corresponda impone la obligación de contratar un seguro de daños materiales o seguro de caución a cargo del contratista en el primer caso y del promotor en el segundo y tercer caso, con un capital asegurado del 100 por ciento, 30 por ciento y 5 por ciento del coste final de la ejecución material de la obra, respectivamente, siendo el asegurado el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas o locales.

El cumplimiento de estas obligaciones de contratar el seguro de caución lo garantiza el Notario y el Registrador de la Propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la inscriban, pues antes de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la obligación ha sido cumplida.





Si le queda alguna duda Consulte a nuestros expertos.

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